「法拍屋」除了便宜,還有哪些特點、風險?專家傳授撇步避免吃大虧!

「法拍屋」除了便宜,還有哪些特點、風險?專家傳授撇步避免吃大虧!

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生活中心/綜合報導

台灣炒房炒得熱烈,房價因此節節高升,似乎已經演變成專屬於有錢人的戰場,有一些民眾因此想轉戰法拍屋市場,因為法拍屋最大的優點就是「便宜」,然而,法拍屋也可能暗藏許多風險,104法拍網業務主任段懿真以多年經驗分享法拍屋的特點與風險,以及購買法拍屋的流程與注意事項,讓初次投入法拍屋市場的新手們有所準備,可以購買到心儀的物件,避免踩雷吃虧的風險。

▲段懿真(右)獲年度百萬經理人。(圖/段懿真提供)

Q1法拍屋是什麼?

段懿真主任說明,法拍屋,顧名思義就是「遭到法院強制拍賣的房屋」。為什麼會遭到法院強制拍賣?包括:債務人欠銀行錢,例如:信用卡卡債、房屋貸款未繳超過三個月,或欠國稅局稅款,以及個人民間借貸,包含積欠管理費等。 當債務人沒有能力償還債務,債權人可依照強制執行法,向法院聲請強制執行,若債務人名下有不動產,法院即可查封該房屋,進行估價拍賣,並且將拍賣所得依照設定順位償還給債權人。

Q2購買法拍屋有哪些特點?還有哪些風險、缺點?

法拍屋的特點除了便宜之外,有機會找到屋況及裝潢不錯的物件,而透過房屋仲介買不到的房子,在法拍市場也可以買到。段懿真主任表示,因為債務人的債務龐大到已超出房屋的價值,因此就算透過房屋仲介處理、賣出,也無法償還債務,於是便透由法拍屋的形式拍賣,這種法拍屋投標人數會很多,標價也會寫得很高甚至衝到上一拍價錢,因為這些人已在房屋仲介看屋許久,但仍找不到心儀的房屋,因此看到有法拍物件,就立即進場參與投標。

段懿真主任強調,購買法拍屋的風險在於法院 ,「強制執行法第六十九條規定「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任,小至房屋漏水,大至買到兇宅、輻射屋或海砂屋時,這種買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」,原則上售屋者都要負責,但是法拍屋却是例外,這是因為法拍屋不用負民法規範的「瑕疵擔保」責任,標下來就不能棄標,否則保證金有可能被沒收。若有問題也無法向法院請求賠償,只能說自己事先沒有做功課或請教專業人士。法拍屋也有不點交的問題,不點交的房子銀行則無法代墊投標尾款,再來還要負擔額外支出,例如:律師費、裁判費、搬遷費等。相對的競爭者人數少,得標價就不會很高,有可能市價五折。新手建議購買法拍屋還是找尋可點交的物件。

此外,仍有1-2成的凶宅,法院短時間無法得知,所以公告欄也不會記載,投標者應該要特別注意小心調查,才不致於買到凶宅。

Q3購買法拍屋的流程?

段懿真主任表示,「投標三要件」準備保證金、身分證、私人印章(便張即可)。

投標前一定要去房屋附近確認周圍環境,如果民眾有意願購置,要進行投標,先確認手頭上資金是否足夠,假設資金不足,請找可代墊投標尾款的銀行。

因為法拍屋規定,一個禮拜內要全部繳清尾款,假設拍賣價格1千萬,保證金200萬,其餘800萬須於一週內繳清尾款。

繳清尾款,2週後左右就會收到法院「不動產權利移轉證明書」得標人就可以去申報契稅過戶與移轉,若是由銀行代墊尾款,不動產移轉證書會交由銀行,銀行透過其代書辦理過戶與移轉,一個月內即可取得不動產所有權狀。

同時銀行也會在這個階段設定房屋的抵押權,並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

當購屋屋主拿到不動產移轉證書時,也可同時申請點交。段懿真主任解釋,點交時要送「3張狀紙」,第一張是15日自動搬遷、第二張法院履勘、第三是法院強制執行搬遷,整個流程大約進行4個月。交由專業人士點交 ,最快一個月內可以點交完成交屋給拍定人。

▲104法拍網業務主任段懿真。(圖/段懿真提供)

有興趣想要了解法拍屋相關資訊的民眾,可查找司法院的公開資訊,或是上網搜尋「104法拍網或透明房訊」官方網站或手機APP,都會有詳細資訊,或可洽詢在法拍市場上擁有多年豐富經驗、曾榮獲年度百萬經理人的段懿真主任,替民眾詳細分析行情、投標價格等,降低購屋風險,並且有機會找到喜愛的法拍屋物件。

▲拍定人與段懿真(右)合影。(圖/段懿真提供)

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